【2020年版】ジョホールバル不動産投資が大きく失敗すると思う理由
スタッフコラムです。
マレーシアで不動産投資を考えられている方は、大きく分けてクアラルンプールとジョホールバルに分けて考えられる人が多くいらっしゃいます。
マレーシアの不動産投資といえば、首都であるクアラルンプールが中心なのはもちろんなのですが、シンガポールの対岸沿いにあるマレーシア第２の首都であるジョホールバルにポテンシャルを感じ投資を検討される方がいらっしゃいます。
数年前からのブームで現在は落ち着きがありますが、ジョホールバルへの投資は日本人からも多くのお金が流入していると話しをよく聞きます。
私の所にも
「ジョホールバルへの投資はどうですか？」
とよくお問い合わせを頂くのですが
「残念ながら、現在ジョホールバルへの投資はおすすめしておりません」とハッキリとお答えしているのが現状です。
マレーシア移住に関しても、ジョホールバルよりはまずはクアラルンプールに移住されるのをおすすめしてます。
ジョホールバルは非常にポテンシャルが高く、今後の成長が楽しみなのは事実です。
なぜ？ジョホールバルへの投資が非常に難しいであろうと思う理由を解説します。
Contents
2020年のジョホールバルの現状
2020年まで多くのコンドミニアムが完成し、新幹線も開通し1番活気が満ちてくるであろうと考えられていたのが数年前。
現状ではコンドミニアムが完成したとえはいえ乱立し、人口が増えているようで増えていないためか、ゴーストタウン化しているようなコンドミニアムもあります。
新幹線も計画が１度白紙になったりと、現時点では上手くいってるようには感じられません。
しかし、計画自体がとても大型なものであったため遅れることは大いに感じていましたのでこれからの動きに期待という感じが相場の状況です。
着実に大型商業施設などがオープンし、普段ジョホールバルに暮らす方々にとっては生活が向上しています。
RTS計画について（シンガポール〜ジョホールバルを繋ぐ）
2020年を完成を目処に考えられていた、ジョホールバルとシンガポールを繋ぐ高速輸送システム「RTS」計画については、計画が１度白紙になっていましたが2019年末に無事に開発自体は継続することを表明。
2020年完成目標だったのが現在では、２０２４年末までと目標を変更となりました。
一時は、資金不足で開発自体が危ぶまれていましたが、ジョホールからシンガポールの交通ラッシュはピーク時には2時間ほどかかることもあり、早急な解決を両国民から望まれているものになります。
こちらの動画は新しく作られている、現在２つの橋がありますが３本目の橋になります。
ジョホールバル投資がほとんどが失敗してしまうと思う理由
ジョホールバルは、シンガポール対岸である好立地である好立地。
シンガポールが土地が限られているためその恩恵を得やすい土地柄であるため、他にもイスカンダルプロジェクトというマレーシアの国家プロジェクトも動いているため、多くの日本人を含めた外国人から投資が集まりました。
イスカンダルプロジェクトに関しては、人口・GDP・雇用の増加のためマレーシアの第２の首都を活性化させる国家プロジェクトです。
人口を現在の１５０万人から2025年までに３００万人に雇用者数を倍にするため、不動産開発、土地、商業施設、学校、病院、外資企業の誘致、工場など様々な誘致も行われています。
海外不動産投資の旨味は下記３つを得られることであると感じています。
・為替
・インカムゲイン（家賃収入）
・キャピタルゲイン
失敗の定義にもよるのですが、不動産の旨味はリスクが限定的であることがメリットであると思いますが利回りも良くない・キャピタルゲインもそんなに出ない、管理コストだけがかかってくる物件が多々でるのではないかと思っています。
現在ジョホールバルのブーム中に売り出された多くのプレビルド物件が完成を迎えようとしていますが、ご自身で住まれない限り運用される方がほとんどだと思います。
多くの物件は、おそらく「供給過剰気味で賃貸付けが難しい、売ろうしても売れない状況」になるであろうと予想しています。
不動産の供給過剰である
まずよく言われているのが、明らかに作りすぎな不動産の数です。
誰が見てもこんなに人が住むのか？と疑ってしまうほどのレベルです。
私はジョホールバル不動産投資に否定的な立場ではなく、ポテンシャルとしては非常に面白いと思っています。
ですが、こちらの動画のようなジョホールバルの開発状況を見ると一旦考えた方が良いなと考えさせられます。
<フォレストシティ>
<ダンガベイ>
ポテンシャルとしては非常に大きな物であると誰もが感じてもらえると思います。
しかし果たしてこれだけの規模に人がどれだけ集まるかは予想が付きません。
お値段がクアラルンプールとほぼ変わらない状態
平米単価で比べても、ジョホールバルの不動産価格はクアラルンプールの不動産価格とそれほど割安感があるわけではありません。
しかし賃貸相場ではジョホールバルの方が遥かに安いのです。
多くの不動産が完成するため、ご自身で住まわれない方が一斉に賃貸に出させるため、人がまだそこでも移住してきてないことも考えると多少の値引きや、長期的に待たないといけないかもしれません。
想定利回りとしてはかなり厳しい数字になってしまうことが予想されています。
そのため、ジョホールバルの不動産投資家は、寝かせでキャピタルゲインを待つしか方法がないと嘆かれている方も多くいらっしゃいます。
中には損切りしようにも買ったお値段でも売れないこともあると物件によっては聞いております。
まだまだ長期的に全てが完成するのには時間がかかる
ジョホールバルの現在地としては、開発真っ只中を進行中であること。
まず人が集まる場所を作り、本格的に誘致する一貫なので、供給過剰気味であることは正しい形です。
人が移住したいのに住める物件がないよりは、お金や仕事を生み出すための開発に力をかけているのは経済が潤いますしとても良いことだと思います。
投資家は損しますが住む人にとってはメリットばかりです。
全てが完成するのは、シンガポール〜ジョホールバル〜クアラルンプール〜の新幹線が開通し、コンドミニアムや商業施設が大方完成している状態でしょう。
それが実現されるのは2026年以降、それまでは、特に不動産価格が上がる理由も見当たりません。
6年と聞くと短いようで長い期間です。
特にマレーシアの不動産は、経年劣化が肌感覚で日本の１.５倍のスピードで劣化するように感じますしそれまでの管理コストもかかってきます。
そのため、完成し人が集まってくるようになった時には、現在販売・完成済みのコンドミニアムはよっぽどの付加価値がないと厳しいかもしれません。
ジョホールバルの旧市街であるアスタカのようなランドマーク的存在であるコンドミニアムやプテリハーバーのような立地が限られた場所のような物件は、将来的に値段を高く保ち続けるであろうと思っています。
ジョホールバル不動産投資が大きく失敗すると思うのまとめ
厳しいマーケット相場をお話ししてしまいましたが、私としてはシンガポールの対岸であるジョホールバルにはとてもポテンシャルを感じています。
ただ、まだまだ開発途中であることは否めません。
クアラルンプールの中心地であるKLCCですらまだまだコンドミニアムが開発されています。
投資をして、数倍になるということも考えにくいためマレーシア不動産投資をされる場合は、最悪自分が住めば良いと思えるような物件を選ばれることをおすすめしております。
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